不動産を貸したい
遊休不動産をお持ちので活用したい方は、不動産を賃貸することは継続的に収入を得られる有益な事業になります。
現在どのような不動産をお持ちでどのような賃貸が良いか一例を挙げると以下のようなものが考えられます。
土地のみを所有している。
・青空駐車場として貸して使用料を得る。
・資材置き場などとして貸して使用貸借料を得る。
・借地として貸して、借主が建物を建設して、地代を得る。
・自身でアパート等建物を建設して、賃料を得る。
土地と建物を所有している。
・賃貸住宅、事務所等として一定のレベルに直して賃料を得る。
・店舗むきのものはスケルトン貸しをして賃料を得る。
いずれの場合も、自己の財産でも他人が利用することで、様々な法令や責任が生じます。
安易に口約束で行い、後に根深いトラブルになることも多々あります。
そこで不動産会社を仲介することにより、事前に問題になりそうな事を確認、改善しておき、きちんとした契約手続きをとることで、 後のトラブルをできるだけ回避して、安心して賃貸事業を行うことができます。
また、直接利害関係のある相手と交渉する事は大変気をつかい骨の折れる事です。法律や様々な知識のある専門家に交渉事項をお願いする事はとても有利な事です。
賃貸で起こるトラブルの例
・空き地を知り合いの紹介で気軽に土地貸したら、予想外の利用をされたしまった。
・駐車場として短期間貸したら、廃車を置き去りにされた。
・建物を貸したら、借主と建物の修理についてトラブルになった。
・建物を貸したら、無断で改築され、そのまま返却された。
・借主が家賃、賃料等を払わない。
・建築営業マンの勧めるままローンを借りてアパートを建てたが、予想した収入が得られずローンが払えない。
とにかく不動産事業は不労所得が得られる分、トラブルも多く発生します。スタートが悪いと後々までトラブルと気苦労が絶えません。
様々なケースを見ると、上手な方は、良い物を良い価格で良い人に長く貸しています。
不動産賃貸事業は短期損得の意識が強いとあまりうまくいかないと思います。
賃貸事業ご希望の方はどうぞ弊社へご相談下さい。またご相談の際は不動産の資料をご用意していただければ、より具体的なアドバイスができます。
当社では宅地建物取引士で賃貸不動産経営管理士の資格を有した者がおります。
どうぞお気軽にご相談下さい。ご相談は無料です。
不動産を売りたい
遊休不動産保有リスク
賃貸していない不動産は保有しているのみでは、毎年固定資産税等がかかるため、負の資産となってしまいす。 市街化区域内の固定資産税等は評価額の１．７％にもなるため、現在のような超低金利が続く時代には極めて負担が重くなっています。
また、土地建物の単純な維持管理費もかなりのコストが必要となります。更地でも年2、３回程度草刈りが必要で、 建物や庭木がある場合は更なる負担があります。具体的には、水道維持管理、電気設備維持管理、水道凍結防止対策、庭木の剪定、草刈、落ち葉集め、 雪かき、排水溝清掃、風雪による建物被害修理、侵入者対策、野良猫害獣対策等様々な諸問題が発生します。
近年、全国的に空き家が増加して、市町村単位で空き家に維持管理や撤去を求める条例が制定されるなど、空き家は社会問題となって来ています。
やはり不要になった不動産は売却する事が、何よりの解決となります。
長野県内不動産価格の動向
不動産の価格は経済動向株価や物価等により、毎年変動していることは皆さんご承知の事と思います。 長野市近隣の不動産は令和１年の東日本豪雨災害で水害が発生した地区が多数出たため、その後は消費者の土地選別基準が地区や土地の高低差で大きく異なる傾向にあります。
市内の平坦地は大概が洪水ハザードマップで何らかの浸水エリアとなっており、しかし中山間地は土砂災害警戒区域に指定されている地区も多く、今後の価格推移は極めて不透明です。
２０２３年には高齢者世代が全国民の３割を超えると予想され、全国的に地方の人口は過疎化がすすでいます。 これから生産年齢人口が減少していくことが確実なため、全体的には実需は減少傾向にあります。
また、地方では価格以上に重大な傾向として、売却不可能の不動産が増えて来ています。 以前の地価上昇時には取引された、山林、原野、農地、不人気別荘地などの買手はほとんどいません。 市街化区域でも借地権物件、無道路地、自動車通行困難な通路接面宅地や２ｍ幅員宅延宅地等も売却が難しくなって来ており、隣地の方も買わなくなってきています。
場所や形状が良くて皆がいいと感じるもの以外は売却価格が通常より下落気味で、時間もかかっています。
この傾向が今後も拡大していけば、売却不可能不動産がよりいっそう増えていきます。 その上実際は売却できないか価格が著しく安くなってしまう場合でも、固定資産税や相続税上の評価は高いままでは大変です。 やはり現在の状況では不要になった不動産は速やかに売却する事が一番賢い選択であると考えられます。 不要な不動産は早めに売却して、その資金で違う運用をする事が賢明です。
相続税増税による影響
平成２７年１月１日より相続税が増税となります。 平成６年から続いていた相続税の定額控除額が５０００万円から３０００万円に引き下げられます。 また、相続人一人当たりの控除額が１０００万円から６００万円まで減額されます。
これにより今まで相続税支払いと無縁であった方の多くが対象となってきます。 相続税は原則死亡時から１０ヶ月以内に現金納付する必要があるので、 個人が亡くなってからすぐに売却する事は難しく、（故人の名義のままでは売却できません。相続手続き完了後に売却出来ます。）また売り急ぐと適正な価格では決まらない事が多くあります。
不動産は遺産分割に不向きな財産でもあるので、持主が亡くなる前に適正価格にて現金化しておく事がトラブル回避の決め手です。 それと、近年は所有者が高齢の場合、本人の意思能力が問題となりスムーズに不動産を売却できない事もかなり増えています。 遊休不動産は現在保有メリットが少ないのでやはり速やに売却することが賢明です。
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